Verborgen gebreken na koop van woning

VERBORGEN GEBREKEN NA KOOP VAN WONING

Wat zijn verborgen gebreken?

Geregeld komt een verbogen gebrek na aankoop van een woning aan het licht, die tijdens de bezichtiging of vóór de levering niet zichtbaar waren. Denk bijvoorbeeld aan:

- lekkages,

- vochtproblemen,

- gebreken aan het dak,

- funderingsproblemen,

- constructieve gebreken,

- ernstige houtworm- of zwamvorming,

- gebreken aan leidingen of installaties.

Een gebrek is niet automatisch een verborgen gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk is. De vraag is onder meer of de woning bij de levering aan de koopovereenkomst beantwoordde en of de koper het gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Juridisch wordt dit beoordeeld aan de hand van het leerstuk van non-conformiteit.

Wat is een verborgen gebrek bij een woning?

Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vormt de juridische grondslag voor de verplichting dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Voor een woning betekent dit in ieder geval dat de woning de eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik.

De koper mag in beginsel verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning en dat geen gebreken bestaan waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Dat betekent niet dat non-conformiteit uitsluitend aan de orde is wanneer de woning ongeschikt is voor normaal gebruik of bewoning. Dat is een veel voorkomende misvatting. Ook andere gebreken kunnen tot gevolg hebben dat de zaak niet conform de overeenkomst is.

Of de woning aan de overeenkomst beantwoordt, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

Onderzoeksplicht koper bij verborgen gebrek

De zinsnede van lid 2 ‘en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen’ ziet op de onderzoeksplicht. Een koper kan onder omstandigheden verplicht zijn om onderzoek te doen naar de staat van de woning. Die onderzoeksplicht ontstaat met name wanneer er vóór of tijdens de aankoop concrete aanwijzingen zijn dat de woning een bepaald gebrek kan hebben.

Er bestaat echter niet zonder meer voor iedere koper een algemene verplichting om vóór de aankoop een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Of een onderzoeksplicht bestaat, moet worden beoordeeld aan de hand van de concrete omstandigheden.

Als de koper tekortschiet in de onderzoeksplicht dan kan dat aan een beroep op non-conformiteit in de weg staan. Dit kan dan aansprakelijkheid van de verkoper in de weg staan. Een gebrek dat koper bij voldoende onderzoek had kunnen ontdekken wordt in beginsel als kenbaar aangemerkt, zodat hij daarop geen beroep op non-conformiteit kan doen.

Dit is anders wanneer de verkoper niet tegelijk een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, want die mededelingsplicht gaat in beginsel boven de onderzoeksplicht.

De enkele omstandigheid dat een gebrek achteraf door een deskundige had kunnen worden vastgesteld, is onvoldoende. Eerst moet worden vastgesteld of er vóór of bij het sluiten van de koop concrete aanwijzingen waren die voor de koper aanleiding hadden moeten zijn om nader onderzoek te doen.

Mededelingsplicht verkoper bij verborgen gebrek

Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. Weet de verkoper dat de woning een gebrek heeft waarvan de aanwezigheid of ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, dan moet hij de koper daarover informeren.

De verkoper mag niet volstaan met een algemene verwijzing naar de onderzoeksplicht van de koper als hij zelf op de hoogte is van een relevant gebrek.

De mededelingsplicht van de verkoper weegt in beginsel zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. Als de koper kan bewijzen dat de verkoper van het gebrek wist en daarover geen mededeling heeft gedaan, kan de verkoper zich niet zonder meer erop beroepen dat de koper zelf onderzoek had moeten doen.

Is de verkoper aansprakelijk voor een verborgen gebrek?

Bij de beoordeling van verborgen gebreken bij een koopwoning speelt de vraag naar het normale gebruik een belangrijke rol. In de rechtspraak zijn verschillende voorbeelden te vinden:

- Lekkages: De Rechtbank Overijssel oordeelde dat lekkage aan dakramen het normale gebruik van een woning kan belemmeren.

- Vochtproblemen: De Rechtbank Rotterdam overwoog ook dat bewoners van een woning in beginsel droog moeten kunnen blijven. Ernstige vochtproblemen kunnen daarom aan normaal gebruik in de weg staan.

- Ontbreken ventilatie en schimmelvorming: Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelde dat verweerde folie en onvoldoende ventilatie van het dak een gebrek oplevert dat normaal gebruik in de weg staat. Dit vanwege de vereiste duurzaamheid van bewoning.

- Fundering: De Rechtbank Den Haag oordeelde dat een risicovolle hybride constructie waarbij de aanbouw van de woning anders was gefundeerd dan de woning zelf een gebrek was dat normaal gebruik in de weg stond. Toch werd de vordering van de koper afgewezen omdat die was tekortgeschoten in haar onderzoeksplicht.

Regelend recht

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Dat betekent dat partijen in de koopovereenkomst van deze wettelijke regeling kunnen afwijken.

In het veelgebruikte NVM-model voor de koop van een woning wordt de wettelijke regeling in artikel 6 nader uitgewerkt en op onderdelen beperkt. Lees meer over de aansprakelijkheid bij een NVM-koopovereenkomst.

Ook het zogenoemde Amsterdams ringmodel komt in de praktijk veel voor. In dat model wordt niet standaard op dezelfde wijze van artikel 7:17 BW afgeweken als in de NVM-koopakte.

De precieze inhoud van de koopovereenkomst is daarom bepalend.

Wat moet u doen bij een verborgen gebrek?

Ontdekt u een gebrek na de aankoop van uw woning? Laat u zich tijdig juridisch adviseren over aansprakelijkheid, termijnen en herstel. Wacht niet te lang met het melden van het gebrek. Een late melding kan de juridische positie van de koper verzwakken. Zeker als de verkoper daardoor geen onderzoek meer kan doen naar de oorzaak of omvang van het gebrek.

Juridisch advies over verborgen gebreken

Heeft u vragen over verborgen gebreken bij uw woning? Is er sprake van verborgen gebreken na koop? Of wordt u juist aangesproken door een koper nadat u een woning hebt verkocht? Of de verkoper aansprakelijk is, hangt af van de aard van het gebrek, de inhoud van de koopovereenkomst en de omstandigheden waaronder de koop tot stand is gekomen.

Onze specialisten in vastgoedrecht helpen u graag verder met een persoonlijk advies toegespitst op uw situatie. Neem contact op met Willem van Agt van PHAROS Advocaten: 035-7110844 of agt@pharos.law.

‍