Verborgen gebreken en de NVM-koopakte

VERBORGEN GEBREKEN EN DE NVM-KOOPAKTE

Wat is de betekenis van de NVM-koopakte bij verborgen gebreken?

Een koopovereenkomst volgens het NVM-model bevat een eigen regeling voor verborgen gebreken en non-conformiteit. Deze regeling wijkt af van de wettelijke regeling van artikel 7:17 BW. Dat verschil is van belang voor zowel de koper als de verkoper van een woning.

Bij de beoordeling van een verborgen gebrek moet daarom eerst worden vastgesteld welke koopovereenkomst partijen hebben gesloten en welke bepalingen daarin zijn opgenomen.

Artikel 6 van de NVM-koopovereenkomst‍

Artikel 7:17 BW bepaalt in algemene zin dat een afgeleverde woning aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. Lees meer over de wettelijk regeling. Dit artikel is van regelend recht. Partijen kunnen in hun koopovereenkomst dus nadere afspraken maken over de eigenschappen die de woning moet bezitten en over de verdeling van risico’s bij gebreken. Zij kunnen zelf invulling geven aan wat tussen hen als conformiteit heeft te gelden

Het NVM-model wijkt daarvan af in artikel 6. De precieze tekst van de koopakte is daarbij bepalend. Ook eventuele aanvullende clausules, zoals een ouderdomsclausule, niet-bewoningsclausule of andere exoneratie, kunnen van belang zijn.

Artikel 6.1.: de staat van de woning

Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel. De koper van de woning aanvaardt deze in de staat waarin deze zich bevindt bij het sluiten van de koopovereenkomst. Het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken ligt in beginsel bij de koper. Dat geldt dus ook voor verborgen gebreken.

Artikel 6.3: normaal gebruik als woning

In artikel 6.3 wordt op die hoofdregel een belangrijke uitzondering gemaakt. Op grond van artikel 6.3. staat een verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen.

De kernvraag is daarom vaak of het gebrek het normaal gebruik van de woning belemmert. Daarbij moet niet alleen worden gekeken naar de aanwezigheid van een gebrek, maar ook naar de ernst ervan en naar de betekenis die het gebrek heeft voor het gebruik van de woning.

Wat is normaal gebruik van de woning?

Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ in de zin van de NVM-koopakte moet volgens de Hoge Raad worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Niet iedere onvolkomenheid verhindert het normale gebruik van een woning. Bij een bestaande woning moet de koper, afhankelijk van de ouderdom en de prijs, tot op zekere hoogte rekening houden met onderhoud en gebreken die niet direct zichtbaar waren bij het sluiten van de koopovereenkomst. Ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

De vraag of sprake is van een gebrek dat normaal gebruik verhindert, moet steeds aan de hand van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld.

Voorbeelden uit de rechtspraak

In de rechtspraak zijn verschillende voorbeelden te vinden waarin een gebrek wel werd vastgesteld, maar de verkoper toch niet aansprakelijk was omdat het normale gebruik niet werd verhinderd.

- Verzakte riolering: De Rechtbank Gelderland oordeelde dat de verkoper niet aansprakelijk was voor een verzakte riolering. De koper gebruikte daardoor het toilet niet op advies van een deskundige. Niet omdat daadwerkelijk sprake was van een verstopping. Daarom stond dit gebrek niet het normale gebruik in de weg.

- Vloerverwarming: Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat een slecht functionerende vloerverwarming in de keuken geen gebrek opleverde dat aan het normale gebruik van de woning in de weg stond.

- Lek in het dak van de aanbouw: De Rechtbank Rotterdam oordeelde dat een lek in het dak van de aanbouw niet betekende dat niet gewoond kon worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk werd aangetast. Dit stond dus normaal gebruik niet in de weg.

- Permanente bewoning bijgebouw: Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat het niet kunnen gebruiken van het bijgebouw voor permanente bewoning niet leidde tot non-conformiteit. De garantie van wat nu artikel 6.3. is zag alleen op het hoofdgebouw.

In de rechtspraak zijn ook verschillende voorbeelden te vinden waarin wel sprake was van een gebrek dat het normaal gebruik in de weg stond.

- Gebrek ondervloer: De Rechtbank Noord-Holland oordeelde dat het uitzetten van de dekvloer bij het opwarmen van de vloerverwarming met als gevolg het onthechten van de tegelvloer wél normaal gebruik van de woning belemmerde.

- Lekkage kelder: De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde dat door de mate waarin het water door een gat in de muur naar binnenstroomde in de kelder, sprake was van een gebrek dat het normaal gebruik van de kelder verhinderde.

NVM-akte in de praktijk

Deze voorbeelden laten zien dat niet de enkele aanwezigheid van een gebrek beslissend is. Het gaat erom of het gebrek, gelet op alle omstandigheden, het normale gebruik van de woning daadwerkelijk verhindert. De ernst en de mate zijn daarbij van groot belang.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

Ook wanneer een gebrek het normale gebruik van de woning verhindert, kan de aansprakelijkheid van de verkoper worden beïnvloed door de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper.

Was het gebrek bij het sluiten van de koopovereenkomst voor de koper bekend of kenbaar, dan kan de koper zich mogelijk niet op artikel 6.3 beroepen. Dat kan anders zijn wanneer de verkoper het gebrek kende en daarover geen mededeling heeft gedaan. De mededelingsplicht van de verkoper kan in dat geval vóór de onderzoeksplicht van de koper gaan. De beoordeling hangt af van onder meer de zichtbaarheid van het gebrek, concrete aanwijzingen vóór de koop, mededelingen van de verkoper en de inhoud van de koopovereenkomst.

Wat moet u doen bij een verborgen gebrek?

Ontdekt u een gebrek na de aankoop van uw woning? Laat tijdig juridisch beoordelen of sprake is van non-conformiteit, of artikel 6.3 van de NVM-koopakte van toepassing is en welke aanspraken mogelijk zijn. Geef de verkoper, voor zover dat mogelijk is, gelegenheid om de oorzaak en omvang van het gebrek te onderzoeken. Laat niet zonder noodzaak definitief herstel uitvoeren voordat de verkoper de gelegenheid heeft gehad om het gebrek te beoordelen.

Juridisch advies over verborgen gebreken

Of de verkoper aansprakelijk is voor een verborgen gebrek, hangt af van de aard van het gebrek, de inhoud van de NVM-koopakte en de omstandigheden waaronder de koop tot stand is gekomen.

Heeft u vragen over verborgen gebreken en de NVM-koopakte? Of wordt u als verkoper aangesproken door een koper?  Neem contact op met Willem van Agt van PHAROS Advocaten: 035-7110844 of agt@pharos.law.

‍