Huurverhogingen in perspectief: wat mag wanneer en voor welke woning?

De jaarlijkse huurverhoging bij woonruimte lijkt op het eerste gezicht helder vastgelegd, maar in de praktijk blijkt het bepalen van de juiste huurverhoging voor veel verhuurders minder eenvoudig dan gedacht.

De maximale huurverhoging van een woning hangt af van de categorie waarin de woning kan worden gekwalificeerd. Er zijn drie categorieën waaronder een verhuurde woning kan vallen, dit onderscheid is van belang voor het vaststellen van het percentage waarmee de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd.

Sociale huurwoning

Sociale huurwoningen zijn doorgaans bedoeld om betaalbaar te blijven voor huishoudens met een lager inkomen. Een woning valt onder de categorie sociale huur indien de kale huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract niet hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens. Met de liberalisatiegrens wordt gedoeld op het huurbedrag bij het aangaan van de huurovereenkomst dat de grens vormt tussen een sociale huurwoning, middenhuurwoning of een vrijesectorwoning. Bij een huurovereenkomst die in 2025 is ingegaan, is er sprake van sociale huur zolang de aanvangshuur maximaal €900,07,- per maand bedraagt. Voor een huurovereenkomst die is ingegaan in 2026 ligt deze grens bij een aanvangshuur van maximaal €932,93,- per maand.

Vanaf 1 juli 2026 mag de huur van een sociale huurwoning met maximaal 4,1% worden verhoogd indien de kale huur €350,- per maand is. Indien de kale huur lager dan €350,- per maand is mag de huur met maximaal €25,- worden verhoogd.

Verhuurders mogen aan huurders van een sociale huurwoning met een hoger inkomen een hogere huurverhoging opleggen. Deze hoogte hangt af van het inkomen.

Let op: De huurprijs mag, ook na toepassing van de huurverhoging niet hoger zijn dan de WWS-huurprijs (Woonwaarderingsstelsel), deze wordt bepaald door een puntensysteem.

Middenhuurwoning

Een verhuurde woning met een huurcontract dat op of na 1 juli 2024 is ingegaan met een kale aanvangshuur die tussen de €879,66,- en €1157,96,- per maand ligt, wordt gekwalificeerd als een middenhuurwoning. Voor huurcontracten op of na 1 januari 2025 ligt de kale aanvangshuurprijs voor middenhuur tussen de €900,07,- en €1184,83,- per maand en voor huurcontracten op of na 1 januari 2026 tussen de €932,93,- en €1.228,07,- per maand.

De maximale jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen is vanaf 1 januari 2026 6,1%. Echter mag ook hier, net zoals bij sociale huurwoningen, de verhuurder niet meer vragen dan de WWS-huurprijs. Dit betekent dat de huurprijs in sommige gevallen minder dan 6,1% mag stijgen, om zo niet de WWS-huurprijs te overschrijden.

Vrijesectorwoning

Vrijesectorwoningen zijn zelfstandige woningen waarvan de aanvangshuurprijs begon boven de toenmalige liberalisatiegrens. Indien het huurcontract op of na 1 januari 2025 is ingegaan met een kale aanvangshuur boven de liberalisatiegrens van €1.184,82,- per maand en de woning volgens het puntensysteem 187 punten of meer heeft, valt de woning in de vrijesector. Voor huurcontracten ingegaan op of na 1 januari 2026 geldt een liberalisatiegrens van €1228,07,-. Echter, indien de kale aanvangshuurprijs hoger is dan de liberalisatiegrens per maand, maar minder dan 187 punten heeft, valt de woning onder de categorie middenhuur.  

Vrijesectorwoningen kennen geen maximale huurprijs. Vanaf 1 januari 2026 is de maximale jaarlijkse huurverhoging 4,4%.

‍

Sophie Bouwman

‍