Wet goed verhuurderschap

Inleiding

Op 1 juli 2023 treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. Deze wet richt zich tot de verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars.^[1] De wet heeft tot doel om een landelijke norm voor ‘goed verhuurderschap’ te bepalen. Met de wet wil de regering ongewenste verhuurpraktijken voorkomen en tegengaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten beschermen. Welke veranderingen brengt dit met zich mee?

Goed verhuurderschap

In artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) is opgenomen wat onder goed verhuurderschap wordt verstaan. Hierbij staan zeven elementen centraal:

1. Geen discriminatie

De verhuurder moet zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie). Dit betekent dat de verhuurder een heldere en transparante selectieprocedure moet hanteren. Ook bij het openbaar aanbieden van woon- of verblijfsruimte dienen objectieve selectiecriteria te worden gehanteerd en gecommuniceerd. Verder moet de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurder(s) worden gemotiveerd.

Ingevolge artikel 3 Wgv moetenverhuurders, verhuurbemiddelaars of beheerders van woon- of verblijfsruimte een schriftelijk vastgelegde werkwijze hebben die gericht is op het voorkomen van woondiscriminatie.

2. Geen intimidatie

De verhuurder moet zich onthouden van iedere vorm van intimidatie.

3. Waarborgsom gemaximeerd

De verhuurder brengt geen waarborgsom inrekening die hoger is dan tweemaal de kale (maandelijkse) huurprijs.^[2] Na het einde van de huurovereenkomst moet de waarborgsom als hoofdregel binnen veertien dagen aan de huurder worden terugbetaald. Indien sprake is van een betalingsachterstand of schade die toerekenbaar is aan huurder, dan moet de waarborgsom binnen 30 dagen na het einde van de huurovereenkomst worden terugbetaald. De betalingsachterstand en/of aantoonbaar gemaakte kosten voorherstel van schade mag verhuurder verrekenen met de waarborgsom indienverhuurder de huurder daarvan schriftelijk in kennis stelt en een volledige kostenspecificatie verstrekt.  

4. Schriftelijke huurovereenkomst

De verhuurder legt de huurovereenkomstschriftelijk vast.

5. Precontractuele informatieverplichtingen

De verhuurder verstrekt schriftelijk informatie aan de huurder over de volgende onderwerpen:

a) de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Deze verplichting wordt nader uitgewerkt in de Regeling goed verhuurderschap.^[3]

b) indien een waarborgsom in rekening wordt gebracht, de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waar binnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder ten aanzien van de waarborgsom wordt vastgesteld;

c) de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen (meestal de beheerder);

d) de contactgegevens van het meldpunt ongewenst verhuurdersgedrag van de gemeente;^[4]

e) indien servicekosten in rekening worden gebracht, de betalingsverplichting van de huurder waarbij geldt dat jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder dient te worden verstrekt.

In de Regeling goed verhuurderschap wordt de precontractuele informatieverplichting inzake de rechten en plichten van de huurder, voor zover niet opgenomen in de huurovereenkomst, nader uitgewerkt. Op grond van deze regeling moet huurder worden geïnformeerd over:

- dat huurder het gehuurde moet gebruiken conform hetgeen hierover is afgesproken in de huurovereenkomst en over wat de mogelijke gevolgen zijn indien de woon- of verblijfsruimte voorandere doelen wordt gebruikt;

- wanneer verhuurder de woon- ofverblijfruimte zonder toestemming van huurder mag betreden;

- de verschillende soorten huurovereenkomsten met de betreffende huur- en huurprijsbescherming en de mogelijkheden tot jaarlijkse huurverhoging of een verwijzing naar een website waar een dergelijk overzicht geboden wordt;

- de mogelijkheid voor de huurder om zich te wenden tot de verhuurder in het geval van gebreken aan de woon- of verblijfsruimte, tenzij er sprake is van kleine herstellingen die de huurderzelf dient te herstellen alsmede een overzicht van wat onder kleine herstellingen kan worden verstaan of een verwijzing naar een website waar een dergelijk overzicht geboden wordt;

- een overzicht van waarvoor de huurderzich kan wenden tot de Huurcommissie of tot de kantonrechter of een verwijzingnaar een website waar een dergelijk overzicht geboden wordt.

6. Servicekosten

De verhuurder brengt geen andereservicekosten in rekening dan opgenomen in artikel 7:259 en 7:261 BW.

7. Geen dubbele bemiddelingskosten

Voor verhuurbemiddelaars geldt aanvullend dat zij geen dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen brengen. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW gold dit al, echter wordt dit nu handhaafbaar voor de gemeente.

Handhaving door gemeenten

Een verhuurder heeft op basis van bestaande wet- en regelgeving al diverse verplichtingen jegens huurders en woningzoekenden. Het probleem is echter dat zij vaak niet op durven of kunnenkomen voor hun bestaande rechten. Daarom zullen gemeenten toezicht houden op de naleving van de Wgv en krijgen zij handhavingsbevoegdheden.

Meldpunt ongewenst verhuurgedrag

Elke Nederlandse gemeente moet een meldpunt ongewenst verhuurdersgedrag inrichten.^[5] Gemeenten moeten dit meldpunt uiterlijk 1 januari 2024 gereed hebben. Bij dit meldpunt kan worden geklaagd over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Daarmee vormt het meldpunt een belangrijke basis voor de gemeentelijke handhaving. Het meldpunt moet laagdrempelig benaderbaar zijn en kosteloos en anoniem melden van misstanden mogelijk maken. Daarnaast biedt de gemeente hulp in concrete situaties en wordt zo nodig door verwezen naar andere bevoegde instanties.

Verhuurvergunning

Gemeenten krijgen de mogelijkheid (geen verplichting) een algemene verhuurvergunning (voor woonruimte) en/of een vergunningplicht voor arbeidsmigranten (voorverblijfsruimte) in te stellen.^[6]  

Bij een algemene vergunningplicht wijst de gemeenteraad in de verhuurverordening ook de gebieden aan waar deze vergunningplicht van toepassing is. Hierbij moet worden onderbouwd waarom de vergunningplicht voor de verhuur van woonruimte in de aangewezen gebiedennoodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid. Verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om de juiste vergunningen aan te vragen.

Bestuurlijke boetes / beheerovername

De Wgv biedt gemeenten verstrekkende handhavingsbevoegdheden. Overtreedt verhuurder/verhuurbemiddelaar de Wvg, dan kan de gemeente onder meer een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. Het overtreden van de wet kan ook openbaar gemaakt worden. Een overtreding van de Wgv kan mogelijk leiden tot een bestuurlijke boete van maximaal € 22.500,- bij de eerste overtreding. Indien sprake is van herhaalde overtreding binnen vier jaar, dan kan de bestuurlijke boete oplopen tot €90.000. Bij een derde overtreding binnen drie jaar kan de verhuurder worden verplicht om de woning in beheer te geven aan het college van B&W.

Overgangsregeling

De verplichting tot het verstrekken van de precontractuele informatie geldt niet alleen voor nieuwe huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2023, maar ook voor bestaande huurovereenkomsten. Hiervoor geldt een overgangsregeling van één jaar. Op 1 juli 2024 moeten alle huurders deze informatie hebben ontvangen. Voor verhuur aan arbeidsmigranten dient de precontractuele informatie al binnen drie maanden na de inwerkingtreding te worden verstrekt.

Conclusie

De Wet goed verhuurderschap zorgt ervoor dat de rechten van huurders beter worden gewaarborgd. Voor verhuurders en verhuurbemiddelaars brengt de wet veel verplichtingen met zich mee; met name een toename van administratieve lasten. Voor wat betreft de precontractuele informatieverplichtingen is het dan ook raadzaam om een informatieblad op te stellen dat kan worden toegevoegd aan alle huurovereenkomsten. Ook dient een beleid tegen woondiscriminatie te worden opgesteld. Verder is het zaak om na te gaan of de gemeente een verhuurverordening heeft vastgesteld en om, indien van toepassing, tijdig een vergunning aan te vragen.

[1] Wet van 24 maart 2023, houdende regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken (Wet goed verhuurderschap), Stb. 2023, 103.

[2] Hiervoor wordt een nieuw artikel opgenomen in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW): artikel

261b.

[3] Het consultatierapport van deze regeling s gepubliceerd op 7 juni 2023. Zie https://www.internetconsultatie.nl/regelinggoedverhuurderschap/b1#header1.

[4] Deze verplichting geldt per 1 januari 2024. Zie paragraaf 4 van dit artikel.

[5] Artikel 4 Wgv.

[6] Hoofdstuk 4 Wgv. NB. Gezien de wettelijke taak om woningen te verhuren, hoeven woningcorporaties geen verhuurdervergunning aan te vragen. Daarnaast houdt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) toezicht op woningcorporaties en kan zij indien nodig handhaven. De gemeente heeft in het geval van een woningcorporatie geen handhavingstaak of bevoegdheden.

‍