Vervaltermijnen in de bouw op de schop? A-G kraakt arrest hof Amsterdam

Op 27 maart 2026 verscheen de conclusie van advocaat-generaal Valk in een cassatieprocedure over vervaltermijnen uit de AVA 2013 (ECLI:NL:PHR:2026:308). De conclusie strekt tot vernietiging van het tussenarrest van het Gerechtshof Amsterdam van 17 december 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490), waarin het hof oordeelde dat de vervaltermijnen van artikel 16.3 AVA2013 in hun geheel onredelijk bezwarend en oneerlijk zijn tegenover consumenten.

De conclusie is van groot belang voor de bouwpraktijk. Vrijwel iedere nieuwbouwwoning wordt gebouwd op basis van garantievoorwaarden (Woningborg, SWK, Bouw Garant) die vergelijkbare vervaltermijnen kennen. Een consument moet binnen 5,5 jaar (bij normale gebreken) respectievelijk 10,5 jaar (bij ernstige gebreken) na oplevering een rechtsvordering instellen. Daarna vervalt die mogelijkheid.

In dit blog bespreek ik de kern van de conclusie en wat deze betekent voor de praktijk.

Wat voorafging

In 2020 oordeelde de Hoge Raad al dat een vervalbeding dat een wettelijke verjaringstermijn vervangt door een contractuele vervaltermijn, valt onder de grijze lijst van artikel 6:237 aanhef en onder h BW. Dat betekent dat zo'n beding wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. De gebruiker (de aannemer) moet dat vermoeden weerleggen (ECLI:NL:HR:2020:531).

Na verwijzing door de Hoge Raad oordeelde het Gerechtshof Den Haag in 2021 dat het vermoeden van onredelijke bezwarendheid in dat concrete geval wél was weerlegd. Het hof woog onder meer mee dat de vervaltermijn van 5,5 jaar ruim genoeg was, dat voor ernstige gebreken een termijn van 20 jaar gold en dat een identiek beding voorkwam in modelvoorwaarden die waren opgesteld in samenwerking met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis (ECLI:NL:GHDHA:2021:1657).

Het Gerechtshof Amsterdam koos in december 2024 een andere koers. In een zaak over gebreken aan een nieuwbouwwoning oordeelde het hof dat de vervaltermijnen van artikel 16.3 AVA 2013 in hun geheel onredelijk bezwarend enoneerlijk zijn (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490). Kern van het oordeel: het vervalbeding dient hetzelfde doel als de wettelijke verjaringsregeling, maar heeft voor de consument verdergaande negatieve consequenties, namelijk de noodzaak om te procederen (in plaats van stuiting), het ontbreken van de mogelijkheid de termijn te stuiten, en algeheel rechtsverlies bij het verstrijken van de termijn.

De conclusie van A-G Valk: drie gebreken in het hofarrest

A-G Valk concludeert dat het arrest van het Gerechtshof Amsterdam niet in stand kan blijven. Hij signaleert drie gebreken.

1. Onterechte diskwalificatie van de rol van consumentenorganisaties

Het ernstigste gebrek ziet volgens Valk op de wijze waarop het hof omgaat met het feit dat vergelijkbare vervalbedingen voorkomen in algemene voorwaarden die in samenspraak met consumentenorganisaties zijn opgesteld, zoals de COVO 2010 (opgesteld met de Consumentenbond, Vereniging Eigen Huis en Bouwend Nederland, onder toezicht van de SER).

Het hof had dit afgedaan met de overweging dat dergelijke voorwaarden "een compromis" kunnen zijn en "niets zeggen over de (on)eerlijkheid van een concreet beding in een individueel geval." Valk noemt dit "evident onjuist." De betrokkenheid van consumentenorganisaties bij de totstandkoming van vergelijkbare voorwaarden is juist wél een omstandigheid die bij de toetsing moet worden meegewogen. Valk verwijst daarbij naar het arrest Dix q.q./ING (ECLI:NL:HR:2012:BT6947), waarin de Hoge Raad overwoog dat het grote belang dat de wet hecht aan overleg tussen gebruikers van algemene voorwaarden en representatieve organisaties van wederpartijen, van betekenis is bij de toetsing op onredelijke bezwarendheid.

2. Onjuiste aanname over de gevolgen van het vervalbeding

Het hof had als een van de nadelen van het vervalbeding genoemd dat bij verval - anders dan bij verjaring - ook de natuurlijke verbintenis tenietgaat, zodat de consument "zijn recht geheel" verliest. Valk constateert dat het hof hiermee een onjuist uitgangspunt hanteert.

De tekst van artikel 16.3 lid 4 AVA 2013 spreekt van de rechtsvordering die "niet ontvankelijk" is en bevat daarmee aanwijzingen dat alleen de rechtsvordering vervalt en niet het onderliggende recht. Dat sluit aan bij de bestendige lijn in de arbitrale rechtspraak over de vergelijkbare paragraaf 12 UAV 2012, waarin de Raad van Arbitrage voor de Bouw consequent oordeelt dat alleen de rechtsvordering vervalt en een natuurlijke verbintenis resteert. Dit is dus een punt waar het hof, in elk geval zonder nadere motivering, niet had mogen aannemen dat het vervalbeding tot algeheel rechtsverlies leidt.

3. Ongedifferentieerde beoordeling van alle vervaltermijnen

Het hof had geoordeeld dat alle vervaltermijnen van artikel 16.3 AVA 2013 - en dus ook de tweejaarstermijn van lid 3 - op dezelfde gronden onredelijk bezwarend zijn. Een van die gronden was dat de vervaltermijnen al kunnen gaan lopen vóórdat het gebrek is ontdekt. Dat klopt voor de vijf- en tienjaarstermijn van lid 4, maar niet voor de tweejaarstermijn van lid 3. Die termijn ziet namelijk specifiek op gebreken die in de onderhoudstermijn (van 30 dagen na oplevering) aan de dag zijn getreden. De termijn loopt dus per definitie pas nadat het gebrek is ontdekt. Het over één kam scheren van alle termijnen is daarom onvoldoende gemotiveerd.

Wat betekent dit voor de praktijk?

A-G Valk plaatst de discussie nadrukkelijk in een breder kader. Vervaltermijnen naar het voorbeeld van paragraaf 12 UAV 2012 zijn in de bouw dermate gangbaar, dat er nauwelijks bouwactiviteiten van enige omvang plaatsvinden waarvoor alleen de wettelijke verjaringstermijn van twintig jaar geldt. De branche heeft zich hierop ingesteld, ook in de prijsvorming. Tegelijkertijd sluit Valk uitdrukkelijk niet uit dat de vervaltermijnen uiteindelijk als oneerlijk worden aangemerkt. Maar juist vanwege de potentieel grote gevolgen moet de motivering van een uitspraak die zulke breed gebruikte termijnen terzijde schuift, extra nauw luisteren.

De conclusie van Valk is nog geen arrest van de Hoge Raad, maar zij geeft wel een duidelijke indicatie van de richting. Een aantal observaties:

• Voor aannemers biedt de conclusie enige geruststelling: het Amsterdamse arrest wordt kritisch ontleed en de A-G acht het onvoldoende gemotiveerd. De categorische conclusie dat alle vervaltermijnen in de AVA 2013 jegens consumenten onredelijk bezwarend zijn, lijkt op die manier geen stand te houden.
• Voor consumenten is de boodschap genuanceerder. De A-G sluit uitdrukkelijk niet uit dat de vervaltermijnen uiteindelijk als oneerlijk worden aangemerkt.
• Voor de bouwpraktijk in het algemeen geldt dat onzekerheid voorlopig blijft bestaan. De kans is reëel dat de Hoge Raad het arrest vernietigt en de zaak verwijst naar een ander hof. Na verwijzing zal opnieuw een afweging moeten worden gemaakt, ditmaal met inachtneming van de door de A-G gesignaleerde gebreken. De Hoge Raad kan de kwestie ook principieel afdoen, maar de A-G bepleit dat niet te doen. Een definitief precedent zou volgens hem bij voorkeur tot stand komen in een prejudiciële procedure, waarin ook belangenorganisaties uit de bouw en consumentenorganisaties kunnen inspreken.

‍

Wordt vervolgd bij de Hoge Raad.

‍