Energielabelplicht bij verkoop en verhuur van monumenten: wat verandert er?

Eigenaren van monumentale panden krijgen per 29 mei 2026 te maken met veranderende regelgeving rondom energielabels. Twee verplichtingen spelen daarbij een rol: de labelplicht bij het gebruik van kantoorgebouwen en de labelplicht bij verkoop of verhuur van gebouwen. De regels zijn niet altijd even helder en de vraag wie er precies verantwoordelijk is bij onderverhuur verdient nadere aandacht.

Energielabel C: niet voor monumenten

Sinds 1 januari 2023 is het verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel C (artikel 3.87 Besluit bouwwerken leefomgeving, hierna: Bbl). Dit is een gebruiksverbod en rust op de eigenaar of degene die bevoegd is voorzieningen aan het gebouw te treffen.

Voor monumentale panden geldt dit echter niet. Rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en provinciale monumenten zijn uitgezonderd van deze verplichting. Dat verandert ook niet met de aanstaande wetswijziging ter implementatie van Richtlijn (EU) 2024/1275: het nieuwe artikel 3.87 lid 4 Bbl behoudt de uitzondering voor monumenten uitdrukkelijk. Eigenaren van monumentale panden hoeven (nog steeds) niet aan de energielabel C-eis te voldoen voor het gebruik als kantoorgebouw.

Energielabel bij verhuur: wél een wijziging voor monumenten

Een andere verplichting volgt uit artikel 6.27 Bbl: bij verkoop of verhuur moet de eigenaar een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar stellen aan de koper of huurder. Anders dan bij de kantoorlabelplicht gaat het hier enkel om het verstrekken van een energielabel, ongeacht de kwalificatie daarvan.

Op grond van artikel 6.28 Bbl zijn monumenten ook van deze verplichting uitgezonderd. Deze uitzondering komt echter te vervallen per 29 mei 2026 op grond van artikel 20 lid 6 van de Richtlijn (EU) 2024/1275. Lidstaten zijn verplicht de benodigde wetgeving uiterlijk dan in werking te laten treden. Dit betekent dat vanaf 29 mei 2026 bij elk nieuw transactiemoment, inclusief bij het verlengen van huidige huurovereenkomsten, een geldig energielabel moet worden verstrekt en dat de uitzondering voor monumenten vervalt.

Wie is verantwoordelijk bij onderverhuur?

Hier ligt een praktisch relevante vraag: als een hoofdhuurder het pand onderverhuurt, wie moet dan het energielabel verstrekken: de eigenaar of de hoofdhuurder?

De letterlijke tekst van artikel 6.27 lid 3 Bbl wijst de eigenaar aan. Toch lijkt dit genuanceerder te liggen. Artikel 6.3 Bbl bepaalt dat de energielabelregels moeten worden nageleefd door degene die het bouwwerk gebruikt of laat gebruiken. Een hoofdhuurder die feitelijk als verhuurder optreedt richting onderhuurders zou in die hoedanigheid zelf als normadressaat kunnen worden aangemerkt.

De energielabelplicht is gekoppeld aan een transactiemoment: verkoop of het sluiten en verlengen van een huurovereenkomst. Een eigenaar die geen nieuwe huurovereenkomst sluit bevindt zich niet in dat transactiemoment. De plicht om bij onderverhuur een energielabel te verstrekken kan dan rusten op de hoofdhuurder als feitelijk verhuurder.

Conclusie

Voor eigenaren van monumentale panden geldt kortgezegd het volgende:

- De energielabel C-plicht voor kantoorgebouwen geldt niet voor monumenten, ook niet na de wetswijziging per 29 mei 2026.

- De verplichting om bij transactiemomenten een energielabel te verstrekken geldt per 29 mei 2026 ook voor monumenten. Bij verhuur geldt dit alleen wanneer sprake is van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst of het verlengen daarvan. Voor lopende huurovereenkomsten is geen energielabel vereist. Ook bij de verkoop van een monumentaal pand dient een energielabel te worden verstrekt.

- Bij onderverhuur is verdedigbaar dat de plicht rust op de hoofdhuurder als feitelijk verhuurder, nu de eigenaar geen partij is bij het transactiemoment en de hoofdhuurder als normadressaat in de zin van artikel 6.3 Bbl kan worden aangemerkt.

‍